Agencja Nieruchomości Mój Dom

Wyszukiwarka ofert

Typ transakcji

Rodzaj nieruchomości

Województwo

Powiat/Miasto

Gmina/Dzielnica

użyj klawisza Ctrl
aby zaznaczyć kilka lokalizacji

Ulica

Numer oferty

Typ domu

Typ budynku

Typ działki

Typ lokalu

Typ obiektu

Materiał

Ilość pięter

od do

Rok budowy

od do

Ilość pokoi

Ilość pomieszczeń

od do

Piętro

od do

Cena

od do PLN

Cena za m²

od do PLN

Powierzchnia

od do m2

Powierzchnia działki

od do m2
Zgłoś czego szukasz Zgłoś nieruchomość

Jakie kupujemy mieszkania na rynku nieruchomości.

Mówimy: kupuję  mieszkanie hipoteczne, kupuję mieszkanie spółdzielcze albo po prostu mieszkanie. A tak naprawdę - co kupujemy? Na rynku w obrocie są prawa do nieruchomości. Warto wiedzieć jakie są to prawa, co je charakteryzuje i jakie może wystąpić ryzyko przy transakcji.

Określenia „mieszkanie hipoteczne” w języku potocznym używa się w stosunku do mieszkań z prawem własności. Kupując takie mieszkanie czyli wyodrębniony lokal w budynku wielomieszkaniowym nabywamy jednocześnie udziały w nieruchomości wspólnej (czyli klatce schodowej, korytarzach itp.) a także z udział w gruncie przypadający na ten lokal. Mogą tu wystąpić dwa przypadki: będzie to udział w prawie własności gruntu lub udział w prawie użytkowania wieczystego gruntu. Nie każdy zdaje sobie sprawę z różnicy, która jest istotna dla właściciela takiego mieszkania. W przypadku gdy z własnością mieszkania będzie związany udział w użytkowaniu wieczystym działki, na której znajduje się budynek właściciel takiego mieszkania oprócz opłat eksploatacyjnych będzie musiał dodatkowo opłacać opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego gruntu. A w dużym mieście przy rosnących cenach gruntów może to być znaczny wydatek.

Potoczne określenie „mieszkanie hipoteczne” jest nieco mylące. Sugeruje, że występuje tu jakaś „hipoteka”. A hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe wierzyciela do danej nieruchomości, zabezpieczające wierzytelność. Wierzyciel ma prawo dochodzić swojej należności właśnie z tej nieruchomości, bez względu na to, kto akurat jest jej właścicielem. Hipoteka ustanowiona na nieruchomości oznacza, że jest to nieruchomość obciążona długiem. Hipoteka jest przypisana do nieruchomości. Kto kupi nieruchomość z wpisaną do ksiąg wieczystych hipoteką musi ten dług spłacić. Informacje o samej nieruchomości znajdziemy w księdze wieczystej. Księga wieczysta to swoisty dowód osobisty nieruchomości. Zapisy w takiej księdze objęte są tzw. rękojmią wiary publicznej. Znaczy to tyle – że co tam zapisane – to święte ale pod warunkiem, że strony transakcji działają w dobrej wierze. Czyli nie mają wiedzy o tym, że stan prawny nieruchomości jest inny niż taki, który zapisany jest w księdze wieczystej.

Czy przeciętny człowiek musi to wszystko wiedzieć i to ze szczegółami? Bo te szczegóły to również procedury towarzyszące  wpisom  obciążeń, czy choćby prawa własności itd. Czy każdy z nas musi znać wszelkie prawa towarzyszące nieruchomościom w transakcjach? Ogólne pojecie warto o tym mieć – ale do przeprowadzenia transakcji lepiej po prostu zatrudnić fachowca, który takie tematy przerabia przy każdej transakcji. I na dodatek – jeżeli mamy z nim umowę na piśmie – ponosi odpowiedzialność cywilną za transakcję i gdy popełni błąd, który klientowi przyniesie straty zapłaci odszkodowanie. Obowiązkowe ubezpieczenie pośrednika w obrocie nieruchomościami gwarantuje, że odszkodowanie zostanie wypłacone.

Rzadko kto kupując grunt, czy budynek, lub mieszkanie, nawet lokal użytkowy pyta – ile się płaci w tej gminie podatku od nieruchomości. To podatek ustalany przez władze lokalne w granicach określonych ustawą  i naliczany od powierzchni nieruchomości. Coraz  częściej natomiast pada pytanie o wysokość opłaty za użytkowanie wieczyste. Od kiedy bowiem drastyczne wzrosła ich wysokość - co zbulwersowało szczególnie mieszkańców wielkich miast – więcej osób rozumie, że taka opłata może istotnie wpływać na koszt utrzymania nieruchomości. Pamiętajmy bowiem, że jest ona naliczana od wartości rynkowej  – ta zaś ustalana jest na podstawie wartości  transakcji w najbliższej okolicy. Gdy kupujemy mieszkanie, to najczęściej nasz udział w gruncie, czy w jego użytkowaniu wieczystym może być niewielki, ale jeżeli cena metra kwadratowego gruntu sięga kilku tysięcy złotych – to w śródmiejskich dzielnicach na 50 – 60 metrowy lokal może przypadać rocznie nawet 1000 czy 2000 zł.

Jeżeli nabywamy mieszkanie z prawem własności – to przyjdzie nam żyć zapewne we wspólnocie mieszkaniowej. Wspólnota mieszkaniowa to ogół właścicieli mieszkań na jednej nieruchomości gruntowej, na której znajduje się blok mieszkalny. Powstaje z mocy prawa tam, gdzie zostanie w budynku wyodrębniony choć jeden lokal. Jak działa wspólnota, jakie są prawa i obowiązki właścicieli określa ustawa o własności lokali. Członkowie wspólnoty ponoszą koszty utrzymania swojego lokalu oraz nieruchomości wspólnej. Zanim kupimy takie mieszkanie z prawem własności zarządzane przez wspólnotę powinniśmy kilka rzeczy sprawdzić u zarządcy – najlepiej w obecności właściciela lub z jego upoważnieniem. Właściciel lokalu musi bowiem się zgodzić na przekazanie tych informacji. Nie ma z tym problemu jeśli lokal został zgłoszony do sprzedaży  pośrednikowi. Wtedy to on zadba aby wszelkie informacje ze wspólnoty i od zarządcy znalazły się w ofercie, ponieważ pośrednik ma świadomość, że potencjalny nabywca może o to zapytać. O jakie informacje chodzi? A choćby o takie jakie zawarte są w uchwałach wspólnoty a dotyczą  np. nakładów na remonty. Można się bowiem wprowadzić i następnego dnia dowiedzieć się, że kilka tygodni temu wspólnota podjęła decyzję o remoncie dachu, na który akurat nie starcza funduszu remontowego i trzeba dokonać dodatkowej wpłaty.

Inne problemy mogą nas zaskoczyć przy nabywaniu  np. spółdzielczego  własnościowego prawa do lokalu. To jest ograniczone prawo rzeczowe do nieruchomości, ale od lat wolny rynek wycenia je mniej więcej na poziome cen prawa własności. Jednakże sam lokal jak i budynek należą do spółdzielni (są w jej aktywach). Jednak spółdzielnia nie ma prawa obciążyć np. długiem ani lokalu, ani budynku bez zgody mieszkających tam spółdzielców posiadaczy spółdzielczych praw do lokalu. Warto tu wspomnieć, że i na spółdzielczym własnościowym prawie, choć to jest tylko ograniczone prawo rzeczowe – też można założyć księgę wieczystą. Działalność spółdzielni reguluje ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych. Spółdzielnie na mocy przepisów ostatnich lat muszą wyodrębnić spółdzielcy (na jego żądanie) prawo własności wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej oraz w gruncie czyli innymi słowy zmienić  spółdzielcze lokatorskie własnościowe prawo do lokalu w pełne prawo własności bądź aktem notarialnym przekształcić spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w prawo odrębnej własności. Nie wszyscy jednak domagają się prawa własności. Możemy nabyć ograniczone prawo rzeczowe czyli spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu i w poczet członków spółdzielni nie wstępować, oszczędzając na wpisowym. Jednak spółdzielnie miewają często spory majątek komercyjny, a spółdzielcy mają prawo do pożytków z tego majątku. Pożytki te pozwalają obniżać koszty utrzymania nieruchomości. Kto nie jest członkiem spółdzielni z tych profitów nie skorzysta, poza tym nie będzie miał wpływu na działalność spółdzielni, która przecież zarządza i jego majątkiem.

Dziś  niewiele osób  nabywając spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu interesuje się prawem spółdzielni do gruntu na którym stoi budynek: czy spółdzielnia jest właścicielem gruntu, czy ma go w użytkowaniu wieczystym i jak jest wyceniony ten grunt. A bywa, że stan prawny gruntu w ogóle jest nieuregulowany co uniemożliwia  przekształcenie takiego spółdzielczego prawa we własność bądź założenie księgi wieczystej. Rzadko też potencjalni nabywcy pytają o tzw. stare kredyty spłacane metodą normatywną w lokalach z początku lat 90, a spłata tego kredytu ujawnia się w comiesięcznych opłatach. Kredytobiorcą jest spółdzielnia, ale kredyt spłacają spółdzielcy w czynszu.  Kwota za jaka można pozbyć się tego zadłużenia  – jest przecież możliwą, choć niekoniecznie, przesłanką do negocjowania obniżki w stosunku do ceny rynkowej o czym doskonale będzie wiedział pośrednik.

Jedno jest pewne. Kupując mieszkanie jesteśmy skazani albo na wspólnotę albo na spółdzielnię mieszkaniową. Musimy się nauczyć jak funkcjonuje struktura w której będziemy żyć. Od jej  sprawności w zarządzaniu zależeć będzie stan i wartość naszego majątku w postaci mieszkania.

Nie ma transakcji, przy której nie występowałoby ryzyko, ot choćby takie, czy nieruchomości nie usiłuje nam sprzedać osoba, która nie ma do niej praw, czy zwyczajny oszust z podrobionymi dokumentami – choćby sfałszowanym pełnomocnictwem. Pośrednik w obrocie nieruchomościami ma obowiązek dokumenty klienta skrupulatnie sprawdzić. Ma do tego prawo i przestrzega ustawy o ochronie danych osobowych. Wie jaki dokument z jakim porównać np. wpis  w księdze  wieczystej  z aktem  notarialnym, dane z wpisu o właścicielu z jego dokumentem tożsamości. Przez ręce pośrednika bowiem przechodzi wiele takich dokumentów. Pośrednik też jest uczulony na wszelkie „okazje”. Pojawiają się bowiem oferty lokali, które mają być dopiero wykupione przez obecnych lokatorów. Zazwyczaj dzieje się tak, gdy można np. wykupić lokal od miasta z bonifikatą – ale lokator nie ma pieniędzy i chce wykupić za pobraną zaliczkę na poczet przyszłej transakcji. Takie transakcje bardzo trudno jest zabezpieczyć i ryzyko przyszłego nabywcy jest tu wysokie.

Po co zgłaszać się do biura nieruchomości – uważa wiele osób – skoro najwięcej ofert jest w Internecie i tam kieruje swoje poszukiwania. Jeżeli oferta jest podana przez biuro nieruchomości, to przynajmniej wiemy, że jest to faktycznie nieruchomość wystawiona na sprzedaż a podpisany pośrednik ma umowę z właścicielem oferty i ma o niej komplet informacji. Przeprowadzanie transakcji z pomocą osoby bez potwierdzonych kwalifikacji zawodowych jest obarczone dużym ryzykiem.

Czy pośrednik jest  bardziej potrzebny sprzedającemu czy kupującemu?
Na obecnym rynku – sprzedającemu. Przy tej podaży doprowadzenie do transakcji to dziś wielka sztuka. Z drugiej strony, patrząc na ryzyko transakcji jest potrzebny także kupującemu – bowiem to on kupuje towar, którego wady mogą ujawnić się wiele lat po transakcji. Kupującemu powinien towarzyszyć pośrednik, bo tylko on jest w stanie zebrać niezbędne informacje o nieruchomości, które mogą okazać się bardzo istotne jeżeli chodzi o jej przyszłą wartość czy koszty eksploatacji.

W krajach o wieloletniej tradycji gospodarki rynkowej i swobodzie gospodarczej na rynku obrót nieruchomościami odbywa się z udziałem wysokiej klasy specjalistów, którzy poprzez systematyczne  obowiązkowe kształcenie zdobywają uprawnienia do pracy na tym rynku.  Nie jest to metoda blokowania dostępu do pozornie lukratywnej działalności, ale przede wszystkim ochrona praw majątkowych ogromnej rzeszy klientów, dla których nieruchomość bywa jedynym cennym majątkiem, na który niejednokrotnie pracowało kilka pokoleń.

- na podstawie artykułu Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości

Wszelkie podane informacje o nieruchomościach prezentowanych przez pośrednika na naszych stronach nie stanowią oferty handlowej w rozumieniu Kodeksu Cywilnego i nie są wiążące. Wszystkie szczegóły zestawiono na podstawie wypowiedzi lub dokumentacji przedstawionej przez właściciela nieruchomości. Jednocześnie nie bierzemy odpowiedzialności za ich prawidłowość, kompletność i aktualność. Prosimy o kontakt z naszym biurem, celem ustalenia szczegółów transakcji.
Designed by Possible